Expertos analizan los temores del Central

El debate sobre la presencia o no de una burbuja inmobiliaria lleva ya varios meses. La insistencia del presidente del Banco Central, Rodrigo Vergara, respecto a los riesgos que se podrían estar configurando en este sector tienen distintos fudamentos para los expertos, quienes a su vez evalúan la efectividad real de las señales que ha enviado el instituto emisor. 

Por un lado, el gerente de estudios del Banco Santander, Pablo Correa, opina que los temores del Central son justificados y el mercado ya está comenzando a reaccionar a las advertencias. Por otro, el socio de Quiroz Consultores, Jorge Quiroz, cree que la posibilidad de un empeoramiento del déficit en cuenta corriente hacia el mediano plazo explica sus llamados moderar el gasto, entre ellos, en el sector inmobiliario.

El gerente de estudios de Banco Santander, Pablo Correa, asegura que la preocupación del Banco Central se explica por los aumentos en los valores de viviendas que se están dando en algunas comunas de la capital. Desde su perspectiva, las alzas de precios en La Florida, Peñalolén y Colina "no tienen una justificación económica".

El experto sostiene que en el mercado inmobiliario hay tres fenómenos distintos y uno es de preocupación para el instituto rector. En el primero, detalla, hay restricciones de oferta por escasez de suelo, como sucede en Vitacura, donde no hay grandes paños y existen medidas regulatorias que impiden crecer en altura. "Por lo tanto, no hay burbuja en Vitacura", sentencia.

El segundo caso, continúa, es lo que pasa actualmente en Copiapó o lo que sucedió en Puerto Montt hace 10 años. "Esas son ciudades con crecimientos normales y que de un momento a otro pasan a tener el desarrollo de una nueva actividad productiva, lo cual lleva a un aumento en la demanda que, a diferencia de Vitacura, no tiene restricciones de oferta".

- ¿Dónde está entonces la preocupación del Central?
- Cuando se prenden las luces de alerta es cuando no hay ninguna de las dos situaciones anteriores, no tienes restricción de oferta y tampoco razón evidente desde el punto de vista geográfico que diferencie a una comuna con otra. Por ejemplo, la verdad es que los costos de transporte no son tan distintos entre Macul o La Florida, sin embargo ves que los precios en esta última han aumentado mucho más que en Macul. Lo mismo pasa en Peñalolén y en Colina
Esas son señales de Alerta. Entonces, concuerdo con el presidente del BC, porque cuando tienes 20 de estos casos es para preocuparse.

- ¿Tenemos burbuja entonces?
- Eso no implica que en el país exista una burbuja inmobiliaria, son más bien casos particulares.

- ¿Cuáles son los riesgos de contagio?
- Tenemos dos casos paradigmáticos de burbuja en el mundo. El primero es la crisis subprime, donde la primera gran diferencia está en el funcionamiento del mercado en Estados Unidos y cómo es acá. En Chile el mercado es súper simple, ya que al tomar un crédito hipotecario no puedes usar la casa para garantías en otros créditos. Otra diferencia es que para un estadounidense su casa es muy parecido a tener una acción, la considera un activo líquido, se endeudan y consumen en contra de ese activo aunque no lo hayan pagado. Acá en Chile se considera un pasivo, lo que limita el sobreendeudamiento.
Entonces, si en Chile hubiese una burbuja no se contagiaría tanto como en EEUU el sistema financiero.
El segundo caso es España. En dicho país la oferta fue mucho más grande que la demanda. Entonces primero se generó un shock de oferta, principalmente de segunda vivienda. Hubo mucho extranjero llegando al mercado laboral, el PIB de construcción comenzó a aumentar con muchos proyectos y vino la crisis subprime, se contagió Europa y saltó el desempleo y luego el producto. Tampoco puede suceder eso en Chile.

- ¿Cuál es la diferencia?
- Acá el sector inmobiliario es mucho más conservador, ya que la oferta y la demanda van muy de la mano. Si hubiese una burbuja, una "a la chilena" sería bastante distinta a la subprime y a la española. Además, considero que las señales del Central han tenido efecto sobre el mercado.



Para el socio de Quiroz y Asociados, Jorge Quiroz, en el sector inmobiliario chileno no existe una burbuja inmobiliaria. Para el economista la inquietud del Banco Central apunta más a razones macroeconómicas que a la presencia de problemas en dicho sector de la actividad.

- ¿Qué ve entonces el presidente del Banco Central que ha dado tantas señales al respecto?
- No le puede estar preocupando el mercado de la vivienda porque está en equilibrio. Tampoco la expansión de crédito que es natural dado el crecimiento de la economía. Dicho esto, creo que está preocupado del déficit en cuenta corriente.

- ¿Cuál es la relación que hace con el tema inmobiliario?
- Tienes que sacar la ecuación completa.  No tengo problemas de inventarios, lo cual quiere decir que la gente está comprando, sin embargo esa gente es parte del gasto y la economía como un todo tiene exceso de gasto. Hay una parte de esta demanda que es un exceso de gasto que podría no ser sostenible. No creo que piense que un déficit en cuenta corriente de 3% del PIB no sea sostenible, no creo, me sorprendería mucho. Lo que sí creo es que él tiene el mismo temor que tengo yo, que este déficit pueda ir en aumento, porque si es así y llega a 5%, entonces tenemos un problema.

- ¿Esa es la razón de sus señales?
- Lo que se puede hacer y los buenos presidentes de Banco Central lo hacen, es decir qué cosas te preocupan, porque si lo hacen dan una señal a todos los bancos de que en cualquier minuto puede subir la tasa. Los bancos entienden que si pasa eso, la demanda por vivienda va a caer y puede que los que contruyen viviendas se queden sin poder venderlas. Ahí, los bancos van a tener un problema. En definitiva, busca una reacción en la banca para que sea más cauta en la entrega de créditos.

- ¿Y lo logró?
- Está en proceso, vamos a ver si lo logra.

- ¿La primera señal del Central fue en junio pasado?
- En la medida que lo logre, este futuro de déficit al alza se baja sólo por la señal.

- ¿Por qué elige el sector inmobiliario para enviar la señal?
- Porque es en este rubro donde más fácilmente se puede dar una expansión del gasto más allá de la cuenta. El sector inmobiliario se presta para que este exceso de gasto se exprese más rápidamente. La foto de hoy no es preocupante, pero la película que puede ocurrir sí.

- Pero parece que la reacción no fue tal, porque la primera vez que habló el BC fue en junio y ha seguido con el tema
- Creo que no ha sido muy efectivo, esa es la verdad. Un motivo para ello es que cuando haces un cálculo económico muy simple, te resulta que el boom de la construcción da para un ciclo más, da para una vuelta más. El motivo: es muy difícil tener una crisis en Chile con un precio del cobre en US$ 3,5. Y los bancos hacen su cálculo, saben que si se ponen pesados para otorgar créditos puede que pierdan participación de mercado.

- ¿Qué otra opción tiene el BC?
- Algo ha dicho al respecto, avanzar a una mayor capitalización de la banca por motivos meramente preventivos, particularmente viendo la situación externa. Puede ser en el corto plazo y definir un período de 24 meses para hacerlo. Eso te frena el crédito de inmediato.